Голямата жилищна корекция в Китай не е приключила

Писателят е създател и ръководещ сътрудник на Plenum

Рецесията на недвижимите парцели в Китай е от три години и доста вложители се чудят по кое време ще доближи дъното. По доста индикатори сме очевидци на една от най-големите корекции на жилищния пазар в икономическата история.

Спадът в продажбите на жилища и строителните действия е внезапен. На настояща 12-месечна база продажбите на нови жилища в Китай са паднали до 850 милиона квадратни метра, или почти 8,5 милиона жилищни единици, съгласно моите калкулации, употребяващи публични статистики. Това е половината от равнището от преди три години.

Площта на започнатите строителни работи е спаднала до 620 милиона кв.м, две трети под пика при започване на 2021 година Делът на недвижимите парцели и строителните действия се е свил до 12,9 % от Брутният вътрешен продукт през 2023 година най-ниското от 2009 година, от 15,2 % през 2020 година

Спадът на цените не е толкоз трагичен. Средно цените са намалели с към 20 % в Китай през последните три години, съгласно публични данни и данни на трети страни. Но районното противоречие е голямо. Някои градове означиха пик на цените доста по-рано от 2021 година и те са намалели с повече от половината. Някои жилищни комплекси са изгубили повече от 75 % от цената си съгласно сътрудници за недвижими парцели.

Както цикличните, по този начин и структурните фактори са предизвикали корекциите. Често се цитират циклични аргументи и известно мнение е да се упрекват „ трите червени линии “ на Пекин, политиката за ограничение на ливъриджа в бранша на недвижимите парцели. Имаше значение, само че значимостта беше пресилена. Във всеки случай политическата позиция на Пекин се измести от циклично стягане към облекчение не по-късно от края на 2022 година След последната стъпка жилищните политики в този момент са най-хлабави за всички времена в множеството елементи на Китай.

И въпреки всичко, пазарът към момента е надолу. Пазарите са разграничени по въпроса за какво смекчаването на Пекин не е проработило този път. Често цитираните аргументи включват контузията след Covid, спад в доверието на потребителите и смяна в политиката, която е прекомерно мудна и постепенна. Това са правдоподобни точки, само че структурните фактори са по-големи сили зад настоящата промяна, в сравнение с цикличните.

Две съществени аргументи движеха търсенето на жилища в Китай през последните три десетилетия: повече хора, живеещи в градовете, и хора, които имат по-големи жилища. Броят на градските поданици се е нараснал приблизително с 22 милиона годишно от 1995 година до 2020 година, като процентът на урбанизация е скочил от 29 на 100 на 64 на 100. Жилищната повърхност на човек в градските региони се е нараснала повече от два пъти до 39 кв.м през този интервал. 

Както виталната повърхност на човек, по този начин и степента на урбанизация евентуално ще продължат да напредват. Въпреки това е малко евентуално те да порастват толкоз бързо, колкото са, поради доста по-високите равнища през днешния ден. Това значи по-малко търсене на нови жилища годишно. 

Темпът на урбанизация към този момент се забави. Средното годишно нарастване на градското население е било 10 милиона през 2021-23 година, по-малко от половината от равнищата от предходните 25 години. Само по-бавният ритъм на урбанизация значи, че търсенето на нови жилища пада до към 400 милиона кв.м годишно, от близо 900 млн. кв.м. Растежът на жилищното пространство също има огромно значение. Всеки 0,1 квадратен метър нарастване на жилищната повърхност на човек би основал ново жилищно търсене от 90 милиона кв.м, тъй че малко по-бавен напредък може да окаже огромно въздействие.

Окончателният въпрос е по кое време жилищният пазар в Китай най-сетне ще доближи дъното. По-добрият сюжет е продажбите да стартират да се стабилизират към края на годината. Пазарът на недвижими парцели е на път да продължи корекцията си до тогава. Продажбите на нови жилища евентуално ще паднат до единствено 800 милиона кв.м, строителството на нови площи евентуално ще падне до 500 млн. кв.м на годишна база, което е спад от 75 % по отношение на пика.

Тези корекции биха били много огромни в историята на световния свят спадове на недвижимите парцели и би било рационално да се твърди, че те може да са задоволителни за превръщане на пазара или даже да съставляват свръхкорекция.

Урбанизацията на Китай към момента ще генерира търсене на повече от 400 милиона кв.м нови домове на година. Докато жилищното пространство нараства с 0,4-0,5 кв.м годишно, което е половината от годишния ритъм на повишаване през последните две десетилетия, това ще генерира още 400 млн. кв.м търсене на нови жилища годишно, а общото търсене на нови жилища ще бъде 800 милиона кв.м. Ако жилищното стабилизиране се случи, китайската стопанска система ще бъде на доста по-здрава основа през идната година. Пекин даже може да претендира за победа в структурната промяна на стопанската система.

Но нищо от това не е обезпечено, несъмнено, тъй като всичко се основава на догатката, че виталното пространство на човек и урбанизацията ще продължат да порастват при умерена скорост. Най-мечият случай е, че нарастванията ще бъдат доста по-малко или даже въобще няма да бъдат. Това значи, че пазарът няма да се стабилизира до края на годината и ще продължи да търси дъното през 2025 година